Важно. Страница объясняет нормы на 19 октября 2026 года и не заменяет юриста, который увидит ваш договор и титул.
Квартира в Таиланде для иностранца означает квартиру в кондоминиуме (по-тайски ห้องชุด, «хонг чут», по-английски unit или condo). Дом должен быть зарегистрирован по Закону о кондоминиумах, а у квартиры есть собственный титул.
Что нужно, чтобы купить квартиру в собственность
Закон ставит три условия, и каждое проверяют при регистрации в земельном офисе:
- Кто вы по закону. Статья 19 Закона о кондоминиумах перечисляет иностранцев, которым можно владеть квартирой: с разрешением на проживание в королевстве, въехавших по закону о поощрении инвестиций, некоторые юрлица и те, кто ввез деньги из-за границы (п. 5). Паспорт при этом не важен: закон не делит иностранцев по гражданству
- Откуда деньги. При регистрации покупатель по пункту 5 показывает доказательство, что ввез иностранную валюту, или снял деньги со счета нерезидента, или со счета в иностранной валюте, на сумму не меньше цены квартиры (ст. 19 ter)
- Квота дома. Иностранцам в одном кондоминиуме вместе может принадлежать не больше 49% площади всех квартир на момент регистрации кондоминиума (ст. 19 bis). Считают площадь, а не число квартир
Если документы в порядке и квота после сделки не превышена, земельный офис регистрирует переход права (ст. 19 quater). Дальше квартира записана на вас, ее можно продать и оставить по наследству.
Что можно и нельзя иностранцу
| Что покупаем | Можно в собственность | Норма |
|---|---|---|
| Квартира в кондоминиуме | да, при ввозе денег и свободной квоте 49% | Закон о кондоминиумах, ст. 19, 19 bis, 19 ter |
| Земельный участок | по общему правилу нет | Земельный кодекс, ст. 86 и 96 bis |
| Вилла или дом на земле | землю нет, остается аренда до 30 лет | Земельный кодекс, ст. 86; ГТК, ст. 540 |
Что обсуждают, но не приняли: квоту 75% и аренду на 99 лет. На октябрь 2026 года в тексте закона остается 49% и 30 лет, разбор в ответе про квоту 75% и аренду на 99 лет.
Как действовать по шагам
- Выберите дом и попросите у юрлица кондоминиума письмо о свободной иностранной квоте на дату сделки
- До перевода уточните в банке и у юриста, какой документ банк выдаст о ввозе валюты, и укажите в назначении платежа покупку конкретной квартиры
- Проверьте титул на юнит и застройщика: статус юрлица, стадию строительства
- Подпишите договор и зарегистрируйте переход права в земельном офисе на свое имя
Сборы при регистрации, налоги и что проверять перед покупкой собраны в гайде фрихолд и лизхолд. Готовые квартиры для проживания смотрите в подборке готовых проектов, проекты на стадии строительства в пресейле. Тип владения и свободную квоту у каждого проекта мы уточняем по документам на дату сделки.
Чего мы не знаем и что проверить самому
Тексты законов мы перечитали 19 октября 2026 года на сайте Государственного совета (редакция помечена «действующая, последняя»): квота 49% (ст. 19 bis) и аренда до 30 лет (ст. 540) остаются в силе, принятых поправок не нашли. Квоту конкретного дома открытые реестры не показывают: ее подтверждает письмом юрлицо кондоминиума. Какую справку о ввозе денег просит конкретный земельный офис, мы по официальному тексту Департамента земель не подтвердили. Оба вопроса стоит выяснить до задатка: у юрлица дома, в банке и у юриста.
Страницу мы перепроверяем каждые 90 дней и сразу при изменении этих законов. Если нужен юрист, который проверит договор и титул под вашу сделку, напишите нам: подберем проверенного специалиста.
Частые вопросы
Нужна ли виза или вид на жительство, чтобы купить квартиру?
Нет. Статья 19 Закона о кондоминиумах называет несколько категорий иностранцев, и разрешение на проживание нужно только в одной из них. Большинство покупателей идет по пункту 5: ввезли деньги из-за границы. Сама покупка при этом визу не дает: подробности в ответе о том, [дает ли недвижимость визу](/questions/does-property-give-visa-thailand/).
Что, если иностранцы уже занимают 49% дома?
Тогда зарегистрировать на вас квартиру в собственность не получится: по статье 19 quater земельный офис регистрирует сделку, только если квота после нее не превышена. Свободную квоту дома по открытым реестрам не проверить, ее подтверждает письмом юрлицо кондоминиума на дату сделки, поэтому запрашивайте письмо до задатка.
Какой документ о ввозе денег нужен?
Закон требует показать при регистрации доказательство ввоза валюты или снятия денег со счета нерезидента на сумму не меньше цены квартиры (ст. 19 ter, п. 5). Какую именно форму банковской справки сегодня просит конкретный земельный офис, по официальному тексту Департамента земель мы не подтвердили, поэтому спросите банк-получатель и юриста до перевода. В назначении платежа укажите покупку конкретной квартиры.
Что будет, если я перестану подходить под условия закона?
Например, у вас отозвали разрешение на проживание, которое было основанием, или вы получили квартиру по наследству сверх квоты. По статье 19 quinquies об этом нужно письменно сообщить в земельный офис в течение 60 дней и продать квартиру в течение года, а при наследстве сверх квоты только ту часть, что превышает квоту. Если не продать, ее продаст генеральный директор Департамента земель.
Можно ли купить виллу или землю так же, как квартиру?
Нет. Землю иностранцу по общему правилу не оформить (ст. 86 Земельного кодекса). Единственное исключение в самом кодексе, ст. 96 bis: нужны инвестиция от 40 млн бат на срок не меньше 3 лет и разрешение министра, участок до 1 рая под жилье. Как это работает на практике, мы не проверяли. Аренда земли по статье 540 Гражданского и торгового кодекса ограничена 30 годами с продлением еще не больше чем на 30 лет. Что можно сделать с виллой и чем рискуют схемы с тайской компанией, разобрано в гайде [фрихолд и лизхолд](/property/guides/freehold-leasehold/).
Источники
- Condominium Act B.E. 2522, действующая редакция (тайский текст), ст. 19, 19 bis, 19 ter, 19 quater, 19 quinquies, Office of the Council of State
- Land Code B.E. 2497, действующая редакция (тайский текст), ст. 86, 87 и 96 bis, Office of the Council of State
- Civil and Commercial Code, действующая редакция (тайский текст), ст. 538 и 540, Office of the Council of State
Нашли ошибку или устаревший факт? Сообщите редакции, исправим и обновим дату проверки.