Важно. Страница объясняет, как устроены нормы на 17 октября 2026 года. Это не юридическая консультация: перед покупкой под сдачу проверьте документы проекта и устав кондоминиума с юристом.
Многие покупают квартиру на Пхукете с расчетом сдавать ее туристам через Airbnb или Booking. В 2026 году в новостях много писали о «легализации Airbnb», и часть продавцов подает это как уже решенный вопрос. Ниже: что принято, а что пока только проект.
Откуда взялось «Airbnb легализовали»
В 2026 году сразу две инициативы дошли до заметных этапов. В июле Палата представителей одобрила в принципе поправки к Hotel Act и создала комиссию для их доработки (по данным отраслевого издания Hotel Management Network, официальный текст мы не сверили). 29 сентября 2026 года правительство вынесло на одобрение кабинета в принципе проект нового Закона о местах проживания (Accommodation Establishments Act), который должен заменить Hotel Act целиком (обзор Tilleke & Gibbins).
По проекту все виды жилья для гостей, включая хостелы, хоумстеи и аренду через платформы, разделят на три типа с разными требованиями. В пересказе СМИ это превратилось в «Airbnb разрешили».
Как на самом деле на октябрь 2026
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Какой закон действует | Hotel Act B.E. 2547 (2004) и его подзаконные акты |
| Нужна ли лицензия для посуточной сдачи | да, платное временное проживание это гостиничная деятельность |
| Может ли кондо получить гостиничный статус | нет, пока здание зарегистрировано как кондоминиум (циркуляр DOL 2023) |
| Можно ли сдавать на месяц и дольше | да, если не запрещает устав кондоминиума |
| Статус нового закона | проект, сбор замечаний ведомств, затем Совет государства |
| Когда изменится | после публикации закона в правительственном вестнике, дата неизвестна |
Почему кондо нельзя. 6 ноября 2023 года Департамент земель разослал губернаторам циркуляр: Закон о кондоминиумах разрешает коммерческие помещения только для обслуживания жильцов (магазин, кафе), а гостиничный бизнес к ним не относится. Согласие совладельцев или смена назначения здания это не меняют. Чтобы работать как гостиница, здание сначала должно выйти из режима кондоминиума (пересказ Tilleke & Gibbins).
Откуда «30 дней». В 2016 году исполняющий обязанности главы земельного офиса Пхукета в официальном уведомлении всем кондоминиумам острова написал, что посуточная сдача нарушает Hotel Act, а кондо можно сдавать на срок от 30 дней (по The Phuket News). Отсюда и граница, которую повторяют юристы и управляющие.
Правила кондоминиума
Даже законная аренда на месяц может упираться в устав юрлица кондоминиума. Его утверждает собрание совладельцев, и он может требовать минимальный срок аренды, регистрацию жильцов у охраны, запрещать передачу ключей через боксы. Устав выдает управляющая компания или юрлицо кондо, попросите его до внесения депозита.
Что делать вместо посуточной сдачи
- Долгосрочная аренда от 1 месяца: законна для кондо, спокойнее для соседей и управляющей
- Покупка в здании с гостиничной лицензией: если нужен доход от туристов, ищите проект, зарегистрированный как гостиница, и проверяйте лицензию по документам, а не по презентации
- Ждать нового закона: имеет смысл следить за проектом, но закладывать в расчет доходности то, что еще не принято, рискованно
Подобрать проект под долгосрочную аренду можно в подборках готовых квартир и пресейла. Как устроено право собственности на квартиру и квота иностранцев, разбираем в гайде freehold и leasehold.
Страница перепроверяется каждые 30 дней, пока проект закона о местах проживания проходит согласования.
Частые вопросы
Можно ли сдавать кондо посуточно самому?
Сдача на сутки и недели за плату это гостиничная деятельность по смыслу Hotel Act, для нее нужна лицензия. Кондоминиум такую лицензию получить не может: по циркуляру Департамента земель 2023 года юниты кондо нельзя использовать под гостиничный бизнес. Сдавать квартиру на месяц и дольше можно, если это не запрещают правила вашего кондоминиума.
Airbnb легализовали?
На октябрь 2026 года нет. 29 сентября 2026 года правительство вынесло на одобрение кабинета проект Закона о местах проживания (Accommodation Establishments Act), который заменит Hotel Act и по замыслу охватит в том числе аренду через платформы. Сейчас проект на сборе замечаний ведомств, затем его рассмотрит Совет государства. До публикации нового закона в правительственном вестнике действуют Hotel Act и его подзаконные акты.
Какой штраф за посуточную сдачу без лицензии?
В 2016 году земельный офис Пхукета разослал всем 234 кондоминиумам острова предупреждение: посуточная сдача нарушает Hotel Act, наказание до 1 года лишения свободы или штраф до 20 000 бат, или то и другое (по The Phuket News). Текст закона с этими санкциями мы не сверили построчно, поэтому даем цифру как пересказ официального уведомления.
Можно ли сдавать квартиру на месяц?
Да, в 2016 году земельный офис Пхукета прямо писал, что кондо можно сдавать на срок от 30 дней. Но правила юрлица кондоминиума (устав) могут ограничивать аренду дополнительно: минимальный срок, регистрация гостей, запрет на ключи в боксах. Проверьте устав до покупки, если рассчитываете на доход.
Обещают доход от посуточной сдачи. Это законно?
Только если здание зарегистрировано как гостиница и работает по гостиничной лицензии, а вы покупаете в нем номер по программе аренды (на условиях, которые надо проверить отдельно). Если здание зарегистрировано как кондоминиум, посуточная сдача по действующим правилам незаконна, как бы ее ни называли в презентации.
Источники
- Tilleke & Gibbins. Thailand Moves to Replace Hotel Act to Allow Other Types of Accommodations (14.10.2026), обзор юрфирмы
- Tilleke & Gibbins. Thailand: Condominiums Cannot Be Used for Hotel Operations (13.11.2023), пересказ циркуляра DOL Мор Тор 0517.3/Вор 23 302
- Hotel Management Network. Thailand moves to bring Airbnb-style rentals into hotel regulatory system (12.08.2026), отраслевое СМИ
- The Phuket News. Phuket condo owners warned holiday rentals less than 30 days risks fines, jail time (02.07.2016), СМИ, перепечатка на ASEAN NOW
- Condominium Act B.E. 2522, действующая редакция (тайский текст), Office of the Council of State
Нашли ошибку или устаревший факт? Сообщите редакции, исправим и обновим дату проверки.