Важно. Страница объясняет действующие нормы на 17 октября 2026 года. Это не юридическая консультация.
Если вам сказали, что иностранцы в Таиланде уже могут покупать до 75% площади квартир в доме и брать землю в аренду на 99 лет, вы не одиноки: об этом много писали с 2024 года, а в рекламе проектов эти цифры встречаются до сих пор. Ни одна из них пока не закон.
Откуда взялись 75% и 99 лет
В 2024 году в СМИ появились сообщения, что правительство изучает два шага для привлечения иностранного капитала: поднять квоту иностранцев в кондоминиумах с 49% до 75% и продлить срок аренды до 99 лет. О поручении кабинета изучить повышение квоты известно из СМИ, официального законопроекта мы не нашли.
По 99 годам единственный официальный текст, который мы нашли, это проект поправки к закону о праве Sap Ing Sith (право пользования чужой недвижимостью): срок до 99 лет только на недвижимость государственных органов. Публичная консультация по нему, по данным портала law.go.th, шла с 22 августа по 5 сентября 2025 года. К обычной аренде земли под виллу это не относится.
Как на самом деле на октябрь 2026
| Что обсуждали | Что действует | Норма |
|---|---|---|
| Квота иностранцев 75% | 49% площади всех юнитов дома | Закон о кондоминиумах, ст. 19 bis |
| Аренда на 99 лет | до 30 лет, продление не больше 30 лет | ГТК, ст. 540 |
| Аренда «30+30+30» | гарантированы только первые 30 лет при регистрации | ГТК, ст. 538, 540 |
| Аренда на 50 лет | от 30 до 50 лет только для торговли и промышленности | закон 1999 года (B.E. 2542) |
| Право Sap Ing Sith на 99 лет | проект, только для госнедвижимости | консультация на law.go.th, 2025 |
ГТК здесь это Гражданский и торговый кодекс Таиланда. Подробно о каждой норме, о суперфиции и узуфрукте в гайде freehold и leasehold.
Что делать вместо ожидания реформ
- Считайте по действующим правилам. Квартира во freehold доступна иностранцу в пределах квоты 49%, у каждого проекта она уточняется письмом юрлица кондо
- Для виллы закладывайте 30 лет аренды, а продления оценивайте как обещание, не как актив
- Регистрируйте аренду в земельном офисе: договор дольше 3 лет без регистрации защищен только на 3 года (ГТК, ст. 538)
- Не платите за «99 лет» и «75%»: если продавец закладывает в цену то, чего нет в законе, это ваш риск, а не его
Квартиры, которые иностранец может оформить во freehold, ищите в подборках пресейл на Пхукете и кондо до 5 млн бат. Тип владения и свободную квоту у каждого проекта уточняем отдельно.
Страница перепроверяется каждые 60 дней и сразу при изменении этих законов.
Частые вопросы
Правда ли, что иностранцам разрешат 75% в кондо?
Такую идею обсуждают с 2024 года, но на октябрь 2026 года она не стала законом. В действующей редакции Закона о кондоминиумах по-прежнему 49% площади юнитов (ст. 19 bis). Законопроекта о поправке квоты на официальных сайтах law.go.th и ocs.go.th мы не нашли.
Можно ли сейчас взять землю в аренду на 99 лет?
Нет. Статья 540 Гражданского и торгового кодекса ограничивает аренду недвижимости 30 годами, а если в договоре написано больше, срок сокращается до 30 лет. Продлить можно не больше чем на 30 лет со дня продления. Официально обсуждался только проект поправки к закону о праве Sap Ing Sith со сроком до 99 лет на недвижимость государственных органов, и это не обычная аренда.
Застройщик продает виллу с арендой «30+30+30». Это 90 лет?
Нет. Гарантированы только первые 30 лет, и только если аренда зарегистрирована в земельном офисе. Следующие продления это обещание собственника земли, а не срок по закону. Юрфирмы ссылаются на решение Верховного суда, которое признало заранее согласованные продления сверх 30 лет недействительными; текст решения мы не сверяли.
Если квоту поднимут, можно ли купить юнит «на вырост» уже сейчас?
Нет. Земельный офис регистрирует сделку с иностранцем, только если квота 49% в доме после нее не превышена (ст. 19 quater Закона о кондоминиумах). Квоту конкретного дома подтверждает письмом юрлицо кондоминиума на дату сделки, у каждого проекта она уточняется отдельно.
Что тогда значит аренда на 50 лет?
Срок от 30 до 50 лет дает отдельный закон 1999 года об аренде недвижимости для торговли и промышленности. Он работает для коммерческих и промышленных проектов и жилья не касается.
Источники
- Condominium Act B.E. 2522, действующая редакция (тайский текст), Office of the Council of State
- Civil and Commercial Code, действующая редакция (тайский текст), Office of the Council of State
- Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542 (тайский текст)
- Law.go.th. Публичная консультация по проекту поправок к Sap Ing Sith Act (99 лет)
- Bektu. Thailand 99-Year Lease Not Law: 30-Year Limit Still Applies (10.06.2026), вторичный обзор, подтверждение
Нашли ошибку или устаревший факт? Сообщите редакции, исправим и обновим дату проверки.