Важно. Эта страница объясняет, как устроены нормы, и дает ссылки на их тексты. Это не юридическая консультация: перед сделкой документы должен проверить юрист, который видит ваш договор, титул и выписки. Официальных английских переводов этих законов на сайте Office of the Council of State нет, поэтому мы ссылаемся на тайские тексты действующих редакций, а английские переводы помечаем как неофициальные.
Что иностранцу можно и нельзя
| Что | Можно ли иностранцу | Норма |
|---|---|---|
| Квартира в кондоминиуме в собственность | да, в пределах квоты 49% и при ввозе валюты | Condominium Act, ст. 19, 19 bis, 19 ter |
| Земля в собственность | по общему правилу нет | Земельный кодекс, ст. 86 |
| До 1 рая земли под жилье | только при инвестиции от 40 млн бат и с разрешения министра | Земельный кодекс, ст. 96 bis |
| Аренда земли или дома | да, до 30 лет, продление до 30 лет | ГТК, ст. 538, 540 |
| Дом на арендованной земле в собственность | через право застройки (суперфиций) | ГТК, ст. 1410-1416 |
| Пожизненное пользование | через узуфрукт, прекращается со смертью | ГТК, ст. 1417-1418 |
| Земля через тайскую компанию с номиналами | нет, уголовная ответственность | FBA, ст. 36; Земельный кодекс, ст. 113 |
ГТК здесь и дальше: Гражданский и торговый кодекс Таиланда.
Freehold: квартира в кондоминиуме
Кто может владеть юнитом
Статья 19 Закона о кондоминиумах перечисляет иностранцев, которые могут владеть юнитом. Большинству покупателей подходит пункт 5: иностранец, который ввез в Таиланд иностранную валюту или снял деньги со счета в батах нерезидента либо с валютного счета. Право есть и у иностранцев с видом на жительство, у тех, кто въехал по закону о поощрении инвестиций (BOI), и у некоторых юрлиц.
Квота 49%
По статье 19 bis иностранцам в одном кондоминиуме вместе может принадлежать не больше 49% площади всех юнитов дома на момент регистрации кондоминиума. Считают площадь, а не число квартир. Норма действует в редакции поправки № 4 2008 года (B.E. 2551), более новых изменений квоты в действующем тексте нет.
Земельный офис регистрирует сделку с иностранцем, только если квота после нее не превышена (ст. 19 quater). Свободную квоту по открытым реестрам не проверить: ее подтверждает письмом юрлицо кондоминиума на дату сделки. Поэтому у любого проекта тип владения и свободная квота для нас «уточняются», и как факт мы их не публикуем.
Доказательство ввоза денег
Статья 19 ter требует от иностранца, который покупает по пункту 5, показать при регистрации доказательство ввоза иностранной валюты или снятия денег со счета нерезидента на сумму не меньше цены квартиры.
Какой банковский документ для этого нужен, с годами менялось:
- в 2010 году Банк Таиланда поднял порог, с которого обязательна форма Foreign Exchange Transaction (FET), с 20 000 до 50 000 долларов
- в 2017 году правила изменили: банк выдает подтверждение операции с данными плательщика, суммой, датой и целью на любую сумму (п. 44 правил валютного контроля в сводной редакции Банка Таиланда), переходный период для старой формы FET составил 360 дней
- правительственный портал thailand.go.th в справке 2023 года писал о форме FET для сумм от 50 000 долларов (страница сейчас закрыта защитой от ботов, текст снят нами 17.10.2026)
Какой именно документ сегодня просит конкретный земельный офис, по официальному тексту Департамента земель мы не подтвердили. Что делать на практике: в назначении платежа укажите покупку конкретного юнита, а до перевода спросите у банка-получателя и у юриста, какой документ банк выдаст.
Если иностранец перестает подходить под ст. 19
Статьи 19 quinquies и 19 septies обязывают продать юнит в течение года, если иностранец получил его, не подходя под условия закона (например, по наследству сверх квоты). Если не продать, юнит продаст генеральный директор Департамента земель.
Земля: почему иностранцу ее не купить
Статья 86 Земельного кодекса разрешает иностранцу приобретать землю только на основании международного договора о праве на недвижимость и с разрешения министра. Статья 87 ограничивает площадь, например, под жилье не больше 1 рая на семью. На практике обычной покупки земли иностранцем нет.
Землю, приобретенную иностранцем незаконно или без разрешения, по ст. 94 нужно продать в срок, который назначает генеральный директор Департамента земель: от 180 дней до 1 года. Не продаст сам, продаст департамент.
Исключение по ст. 96 bis. Иностранец, вложивший в Таиланде не меньше 40 млн бат в порядке, установленном министерскими правилами, может с разрешения министра приобрести до 1 рая земли под жилье. Условия: вложение держится не меньше 5 лет, участок в Бангкоке, Паттайе, в границах муниципалитета или в жилой зоне по градостроительному плану. Если 2 года после регистрации не использовать участок для жилья, департамент вправе его продать (ст. 96 ter). Срок в 5 лет задан министерским регламентом 2002 года; сам закон 1999 года требует в регламенте срок не меньше 3 лет, и в обзорах (Nishimura) действующим называют 5. Сумма в 40 млн бат отдельная от цены земли. Условия проверяйте у юриста перед подачей.
Брак с гражданином Таиланда прав на землю иностранцу не дает: в статье 86 нет исключений для супругов.
Тайская компания и номиналы
Компания, в которой иностранцам принадлежит больше 49% капитала или больше половины акционеров иностранцы, для Земельного кодекса считается иностранцем (ст. 97). Поэтому схемы строят так, чтобы большинство акций формально было у граждан Таиланда, которые на деле держат их за иностранца. Закон за это прямо наказывает:
- Земельный кодекс, ст. 113: тому, кто приобрел землю как представитель иностранца, грозит штраф до 20 000 бат или лишение свободы до 2 лет, или и то и другое
- Закон об иностранном бизнесе (FBA), ст. 36: номинальному держателю акций и иностранцу, который это допустил, грозит до 3 лет лишения свободы или штраф от 100 000 до 1 000 000 бат, а суд обязывает прекратить держание акций под угрозой штрафа 10 000-50 000 бат в день
- ГТК, ст. 150: сделка с прямо запрещенной законом целью ничтожна
Leasehold: аренда земли и домов
Срок
Статья 540 ГТК: недвижимость нельзя сдать в аренду больше чем на 30 лет. Если в договоре написано больше, срок сокращается до 30 лет. По окончании договор можно продлить, но не больше чем на 30 лет со дня продления.
Отсюда формула «30+30», которой пользуются застройщики вилл. Вторые 30 лет это обязательство собственника продлить договор в будущем, а не гарантированный срок. Формула «30+30+30» тем более не дает 90 лет аренды. Юрфирмы пишут о решении Верховного суда Таиланда № 4655/2566, в котором заранее согласованные условия о продлении сверх 30 лет признаны недействительными. Текст решения мы не сверяли, поэтому подаем это как мнение рынка, а не как установленный факт.
Регистрация
Статья 538 ГТК: аренду недвижимости на срок больше 3 лет оформляют письменно и регистрируют у должностного лица, то есть в земельном офисе. Без регистрации договор в суде можно исполнить только на 3 года. Аренда на 30 лет «по договору у нотариуса» без регистрации в земельном офисе защищена всего на 3 года.
Что еще важно в аренде
- Продажа участка не прекращает аренду (ст. 569 ГТК): новый собственник принимает права и обязанности прежнего.
- Субаренда и передача прав без согласия собственника запрещены, если договор не говорит иначе (ст. 544 ГТК). Хотите иметь возможность продать свою аренду, пропишите это в договоре прямо.
- Коммерческая аренда на 30-50 лет есть в отдельном законе 1999 года, но только для торговли и промышленности, жилья она не касается.
Дом на арендованной земле: суперфиций
Аренда дает право пользоваться землей, а сам дом можно оформить на себя через право застройки (สิทธิเหนือพื้นดิน, суперфиций, ст. 1410 ГТК): собственник земли предоставляет вам право владеть строениями на его участке. Это право передается и наследуется, если в договоре не сказано иное (ст. 1411). Срочный суперфиций ограничен 30 годами (ст. 1412 со ссылкой на ст. 1403), но его можно установить и пожизненно. Когда право заканчивается, вы можете забрать строения, а собственник земли вправе выкупить их по рыночной цене (ст. 1416).
Узуфрукт
Узуфрукт (สิทธิเก็บกิน, ст. 1417-1418 ГТК) дает право владеть, пользоваться и получать доход от недвижимости на срок или пожизненно. Со смертью держателя узуфрукт прекращается всегда, по наследству он не переходит.
Сборы при регистрации
| Сбор | Ставка | Кто устанавливает |
|---|---|---|
| Переход права собственности | 2% от оценочной стоимости | Департамент земель |
| Регистрация аренды | 1% от арендной платы за весь срок | Департамент земель |
| Гербовый сбор по аренде | 0,1% (1 бат с каждых 1 000 бат платы за весь срок) | Налоговый департамент |
| Specific business tax при продаже | 3,3% от оценочной стоимости или цены продажи, если она выше | Департамент земель (налог взимается при регистрации) |
| Гербовый сбор при продаже | 0,5%, не взимается, если уплачен specific business tax | Налоговый департамент |
| Удержание с продавца-компании | 1% от цены продажи или оценочной стоимости, что выше | Департамент земель |
От specific business tax освобождают, если продавец владел объектом больше 5 лет или был прописан в нем больше года. Для продавца-физлица удержание считают по своей прогрессивной схеме, в таблице ее нет. Расходы на заключение договора купли-продажи по ст. 457 ГТК покупатель и продавец несут поровну, если в договоре не сказано иное.
Льготный сбор 0,01% вместо 2% продлен до 30 июня 2027 года, но только для покупателей-граждан Таиланда и для жилья, у которого и цена, и оценка не больше 7 млн бат (обзор HLB Thailand; текст в правительственном вестнике мы не сверяли). Иностранцу льгота не положена, поэтому в расчетах закладывайте полные 2%.
Что проверить перед покупкой
- Тип права в договоре. Freehold на юнит или аренда. Слово «freehold» на сайте застройщика это его заявление, а не документ.
- Квоту. Письмо юрлица кондоминиума о свободной иностранной квоте на дату сделки.
- Перевод денег. Валюта из-за границы на сумму не меньше цены юнита, назначение платежа, документ банка о зачислении.
- Титул. Для готового кондо титул на юнит (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด), для земли чанот. Кондоминиумы с выданными титулами на юниты есть в открытом реестре Казначейства.
- Регистрацию аренды. Договор дольше 3 лет зарегистрирован в земельном офисе, срок не больше 30 лет.
- Условия продления, субаренды и наследования. Что именно обещано, кто и при каких условиях обязан продлить, можно ли продать или передать аренду.
- Права на дом. Если земля в аренде, оформлен ли на вас суперфиций на строения.
- Застройщика и проект. Статус юрлица в реестре DBD, одобрение EIA для крупных кондоминиумов, стадию строительства.
- Отсутствие номинальных схем. Если земля оформляется на тайскую компанию, кто на деле владеет акциями и откуда у тайских акционеров деньги.
- Планы на сдачу. Если хотите сдавать посуточно, сначала прочитайте, что закон говорит о краткосрочной аренде: Airbnb и посуточная сдача в Таиланде.
Посмотреть, что продается сейчас, можно в подборках: готовые квартиры, где можно въехать, проекты с рассрочкой от застройщика и виллы. Тип владения и свободная квота у каждого проекта уточняются по документам на дату сделки.
Покупка и виза
Отдельной визы за покупку жилья нет. Иммиграционное бюро продлевает пребывание инвестору, который купил или арендовал на срок от 3 лет кондоминиум стоимостью от 10 млн бат, не больше чем на 1 год за раз. Вариант от 3 млн бат действует только для тех, кто въехал до 1 октября 2006 года. Что еще пишут про «ВНЖ за квартиру» и что из этого правда: дает ли недвижимость визу в Таиланде.
Что с реформами 2024-2026
О том, что Таиланд поднимет квоту в кондо до 75% и разрешит аренду на 99 лет, много пишут с 2024 года. На 17 октября 2026 года:
- квота 75% не принята. В действующем тексте Закона о кондоминиумах по-прежнему 49%, законопроекта о поправке квоты на сайтах law.go.th и ocs.go.th мы не нашли. О поручении кабинета изучить повышение квоты в 2024 году известно из СМИ.
- 99 лет не приняты. Единственный официальный проект это поправка к закону о праве Sap Ing Sith: срок до 99 лет только для недвижимости государственных органов. Публичная консультация, по данным портала law.go.th (снято нами 17.10.2026), шла с 22 августа по 5 сентября 2025 года, итоги на эту дату еще подводились. Статью 540 ГТК об обычной аренде проект не меняет, она по-прежнему ограничивает аренду 30 годами.
Подробный разбор слухов: квота 75% и аренда на 99 лет: что приняли на самом деле.
Мы перепроверяем эту страницу каждые 90 дней и при любом изменении этих законов. Если нужен юрист, который проверит договор и титул под вашу сделку, напишите нам: подберём проверенного специалиста.
Частые вопросы
В чем разница между фрихолдом и лизхолдом в Таиланде?
Freehold это право собственности: квартира в кондоминиуме записана на вас в титуле на юнит, ее можно продать и оставить по наследству. Leasehold это аренда: вы платите за право пользоваться объектом на срок, по закону не больше 30 лет за раз. Иностранцу freehold доступен в основном для квартир в кондо в пределах квоты 49%, а землю под виллой почти всегда оформляют как leasehold.
Может ли иностранец купить квартиру в Таиланде в собственность?
Да. Закон о кондоминиумах не делит иностранцев по гражданству: собственником юнита может стать иностранец, который ввез на покупку иностранную валюту (или имеет вид на жительство, или подходит под другие пункты ст. 19), если квота 49% в доме не исчерпана. При регистрации нужно показать документы о ввозе денег на сумму не меньше цены квартиры.
В чем подвох покупки квартиры в Таиланде?
Главные риски юридические, а не ценовые. Квоту 49% по открытым реестрам не проверить, ее подтверждает письмом юрлицо кондоминиума, а деньги, отправленные не тем способом, могут не подойти для регистрации freehold. Виллу иностранцу в собственность не оформить, схемы через тайскую компанию с номинальными акционерами уголовно наказуемы, а аренда дольше 3 лет без регистрации в земельном офисе защищена только на 3 года.
Можно ли купить недвижимость в Таиланде навсегда?
Квартиру в кондоминиуме во freehold можно: у права собственности нет срока. Землю иностранец по общему правилу купить не может, исключение по ст. 96 bis Земельного кодекса требует вложений от 40 млн бат и разрешения министра. Аренда земли ограничена 30 годами с продлением не больше чем на 30 лет.
Вилла в аренду на 30+30+30 лет: это надежно?
Гарантированы только первые 30 лет, и то если аренда зарегистрирована в земельном офисе. Продление по ст. 540 ГТК возможно, но не больше чем на 30 лет со дня продления, и это обещание собственника на будущее, а не зарегистрированный срок. Юрфирмы ссылаются на решение Верховного суда № 4655/2566, где заранее согласованные продления сверх 30 лет признаны недействительными; текст решения мы не сверяли.
Правда ли, что иностранцам разрешили 75% в кондо и аренду на 99 лет?
Нет, на 17 октября 2026 года ни то, ни другое не принято. В действующем Законе о кондоминиумах по-прежнему 49%, а единственный официальный проект о 99 годах касается только недвижимости государственных органов. Обычную аренду ст. 540 ГТК все так же ограничивает 30 годами.
Дает ли покупка недвижимости визу в Таиланде?
Отдельной визы за покупку нет. Иммиграционное бюро продлевает пребывание инвесторам, которые купили или арендовали на срок от 3 лет кондоминиум стоимостью от 10 млн бат, не больше чем на 1 год за раз. Вариант от 3 млн бат есть только для тех, кто въехал до 1 октября 2006 года.
Можно ли жениться на тайке и купить землю на нее?
Брак не дает иностранцу права на землю: ст. 86 Земельного кодекса исключений для супругов не делает. Земля, купленная на тайского супруга, принадлежит ему. Если на деле землю покупает иностранец, а супруг лишь записан собственником, ст. 113 Земельного кодекса грозит тому, кто приобрел землю как представитель иностранца, лишением свободы до 2 лет или штрафом до 20 000 бат.
Источники
- Condominium Act B.E. 2522, действующая редакция (тайский текст), Office of the Council of State
- Land Code Amendment Act (No. 8) B.E. 2542 (1999), ст. 96 bis и 96 ter, неофициальный перевод (FAOLEX)
- Nishimura & Asahi. Thailand: Land Ownership Rules and Common Questions raised by Non-Thai Investors (06.07.2021): ст. 96 bis с учётом министерского регламента 2002 года, вложение не меньше 5 лет
- Land Code B.E. 2497, действующая редакция (тайский текст), Office of the Council of State
- Land Code, неофициальный английский перевод (thailawonline.com, ред. 2013), глава 8
- Civil and Commercial Code, действующая редакция (тайский текст), Office of the Council of State
- Foreign Business Act B.E. 2542, действующая редакция (тайский текст), Office of the Council of State
- Foreign Business Act, неофициальный английский перевод для Министерства торговли
- Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542 (тайский текст)
- Sap Ing Sith Act B.E. 2562 (тайский текст)
- Департамент земель. Сборы, налоги и пошлины при регистрации
- Revenue Department. Stamp Duty Rates
- Bank of Thailand. Сводная редакция правил валютного контроля (Unofficial version No.34), п. 44
- Bank of Thailand. Пресс-релиз 45/2010 о пороге FET
- Иммиграционное бюро, Бангкок. Продление пребывания (раздел об инвестициях)
- Thailand.go.th. Procedure for accepting foreign money transfers to buy assets in Thailand
- Law.go.th. Публичная консультация по проекту поправок к Sap Ing Sith Act (99 лет)
- HLB Thailand. Reduced registration fees for property transfers and mortgages extended for another year (обзор)
Нашли ошибку или устаревший факт? Сообщите редакции, исправим и обновим дату проверки.