Аренда жилья в Таиланде на месяц и дольше (long term rental) держится на трех вещах: договоре, депозите и счетах за свет. Ниже правила, которые можно проверить по первоисточникам: уведомление Комитета по договорам 2025 года, Гражданский и торговый кодекс, Закон об иммиграции и тарифы ERC, на 17 октября 2026 года. Цены аренды по районам мы не приводим: они зависят от сезона и объекта и меняются быстрее, чем их можно проверить.
Какие правила защищают арендатора
С 4 сентября 2025 года действует уведомление Комитета по договорам (при Офисе защиты прав потребителей, OCPB) 2568 года: аренда жилья признана бизнесом с контролем договоров. Оно опубликовано в Royal Gazette 6 июня 2025 года и вступило в силу через 90 дней, а прежнее уведомление 2019 года отменено. Договоры, подписанные по старым правилам до 4 сентября 2025 года, действуют до конца срока.
Кого касается: того, кто сдает 3 и больше единиц жилья, в одном доме или в нескольких, включая сдачу через онлайн-платформы. Под правила не подпадают общежития (у них свой закон) и отели. Если вы снимаете квартиру у частного владельца, у которого она одна, эти правила к нему не применяются, и все решает ваш договор.
| Что | Правило для арендодателя с 3+ единицами |
|---|---|
| Депозит и аванс вместе | не больше 3 месяцев аренды при помесячной оплате, не больше годовой аренды при оплате за год |
| Возврат депозита | сразу после конца договора; если нужна проверка, за 7 дней без ущерба, за 14 дней с ущербом |
| Свет и вода | не дороже тарифа, который берут с хозяина электросеть и водоканал |
| Повышение платы | нельзя менять аренду и плату за услуги до конца договора |
| Плата за продление | нельзя брать с текущего жильца |
| Вход в квартиру | только с предупреждением, кроме экстренных случаев |
| Счета | присылать не позже чем за 3 дня до срока оплаты |
| Акт осмотра | обязательное приложение к договору |
| Язык договора | тайский, шрифт не меньше 2 мм, не больше 11 знаков на дюйм |
Еще запрещено удерживать депозит или аванс без вашей вины, запирать квартиру или забирать вещи, пока договор законно не расторгнут, и возлагать на жильца обычный износ. Депозит хозяин возвращает за свой счет удобным вам способом. Это пункты уведомления и типового договора «форма ก» для аренды до 3 лет.
Как съехать раньше срока
По типовому договору жилец может расторгнуть договор досрочно, если прожил не меньше половины срока, предупредил хозяина письменно минимум за 30 дней и не должен за аренду и услуги. Предоплату за будущие месяцы хозяин возвращает в течение 7 дней. Хозяин может расторгнуть договор с письменным предупреждением за 30 дней, а если жилец мешает соседям, за 7 дней.
Счета за свет: тариф сети против «7-8 бат»
Государственный тариф для жилья с биллинга сентября 2026 года по решению ERC (Комиссии по регулированию энергетики):
| Потребление в месяц | Цена за кВт·ч без Ft и НДС |
|---|---|
| Первые 200 кВт·ч | не дороже 3 бат |
| 201-400 кВт·ч | 4,1584 бата |
| От 401 кВт·ч | 4,3583 бата |
К этому добавляется Ft на сентябрь-декабрь 2026 года 16,23 сатанга за кВт·ч и НДС 7%. Тариф действует и у MEA (Бангкок и пригороды), и у PEA (остальная страна, в том числе Пхукет и Паттайя). По нашему расчету даже верхняя ступень с Ft и НДС выходит меньше 5 бат за кВт·ч, без учета ежемесячной платы за обслуживание. С сентября 2026 года тариф для дома могут получить и те, у кого нет постоянной домовой книги, если жилье используется для проживания постоянно и есть 6 месяцев истории оплат: для этого обращаются в местное отделение электросети.
Что это значит для вас. Хозяин с 3 и больше единицами не может ставить в договор тариф выше сетевого. Частный владелец одной квартиры может, если цифра прописана в договоре. Поэтому до подписания:
- узнайте тариф за свет и воду и впишите его в договор цифрой
- спросите, чей счетчик: отдельный счетчик электросети на квартиру или общий счетчик хозяина
- сфотографируйте показания счетчиков в день заселения и в день выезда
TM30: уведомление иммиграции
По статье 38 Закона об иммиграции 1979 года хозяин дома, владелец или тот, кто владеет жильем, и управляющий отелем обязаны сообщить в иммиграцию о заселении иностранца в течение 24 часов. Это и есть форма TM30. Подать ее можно лично в местном отделении иммиграции, заказным письмом или онлайн, зарегистрировавшись в системе на immigration.go.th. Подает хозяин, но проверяют это, когда вы приходите продлевать визу или делать уведомление о 90 днях, поэтому попросите у хозяина копию подтверждения сразу.
Договор: что в нем должно быть
- имена сторон, адрес и номер квартиры, срок аренды с датами
- сумма аренды, срок и способ оплаты
- тариф за свет и воду цифрой и способ расчета
- сумма депозита и аванса, срок и способ возврата
- акт осмотра с фотографиями мебели и техники
- кто платит за ремонт техники и что входит в цену (интернет, уборка, бассейн)
- условия досрочного выезда
По статье 538 Гражданского и торгового кодекса аренду недвижимости без письменного документа с подписью не защитить в суде. Договор больше чем на 3 года нужно еще и зарегистрировать в земельном офисе, иначе он защищен только на 3 года. Аренда дольше 30 лет запрещена (ст. 540). Подробнее о долгой аренде в гайде фрихолд и лизхолд.
Как не нарваться на обман
Перед оплатой пройдите эти шаги по порядку:
- Смотрите жилье вживую или по видеосвязи до любой оплаты
- Сверьте, что человек в объявлении и есть владелец или его агент: попросите документ на квартиру и паспорт
- Подпишите договор и только потом платите депозит
- Берите расписку или чек на каждую оплату
- Не платите переводом незнакомцу «за бронь» новой квартиры, которую нельзя посмотреть
Типовые схемы с жильем, деньгами и транспортом собраны в гайде мошенничество в Таиланде. Если платите наличными, курс и обменники разобраны в гайде где менять деньги в Таиланде.
Частые вопросы
Сколько берут депозит за квартиру в Тайланде и вернут ли его?
Если хозяин сдает 3 и больше единиц жилья, депозит и аванс вместе по правилам 2025 года не могут превышать 3 месяцев аренды при помесячной оплате. Без ущерба депозит возвращают в течение 7 дней после конца договора и возврата ключей, при ущербе вычитают ремонт и возвращают остаток за 14 дней. Удерживать депозит без вашей вины такому хозяину запрещено. У частного владельца одной квартиры условия решает договор, поэтому читайте пункт о депозите до оплаты.
Свет по 7-8 бат за киловатт: это законно?
Для арендодателя с 3 и больше единицами жилья нет: правила 2025 года запрещают ставить в договоре тариф на свет и воду выше того, что берет с него электросеть и водоканал. Государственный тариф для дома с сентября 2026 года: первые 200 кВт·ч не дороже 3 бат, 201-400 по 4,1584 бата, дальше 4,3583 бата, плюс Ft 16,23 сатанга и НДС 7%. Даже верхняя ступень с Ft и НДС по нашему расчету меньше 5 бат. Частный владелец одной квартиры под эти правила не подпадает, с ним тариф фиксируйте в договоре.
Что такое TM30 и кто его подает?
Это уведомление иммиграции о том, где живет иностранец. По статье 38 Закона об иммиграции 1979 года хозяин дома, владелец или тот, кто владеет жильем, а также управляющий отелем обязан сообщить в иммиграцию в течение 24 часов после заселения иностранца. Подать можно лично, заказным письмом или онлайн через систему иммиграции. Попросите хозяина показать подтверждение: оно понадобится вам при продлении визы.
Можно ли съехать раньше срока и не потерять депозит?
По типовому договору к правилам 2025 года жилец может досрочно расторгнуть договор, если прожил не меньше половины срока, предупредил письменно минимум за 30 дней и не имеет долгов. Тогда хозяин возвращает предоплату за будущие месяцы в течение 7 дней. Это касается арендодателей с 3 и больше единицами; с частным владельцем договоритесь о выезде заранее и впишите это в договор.
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Договор на срок больше 3 лет по статье 538 Гражданского и торгового кодекса оформляют письменно и регистрируют в земельном офисе, иначе в суде он действует только 3 года. Любая аренда недвижимости должна быть подтверждена письменно с подписью той стороны, к которой предъявляют требования, иначе иск не примут. Аренду на месяц или год регистрировать не нужно, но договор на бумаге с подписями обязателен.
Источники
- Уведомление Комитета по договорам «О признании аренды жилья бизнесом с контролем договоров» 2568 (2025), Royal Gazette т. 142, спецвыпуск 211 ง, 06.06.2025, с. 80, с типовыми договорами (PDF)
- OCPB (Офис защиты прав потребителей). Аренда жилья по типовому договору (08.06.2026)
- Гражданский и торговый кодекс Таиланда, ст. 538 и 540 (Council of State)
- Иммиграционное бюро, отдел 1. Уведомление о проживании иностранца (TM30), ст. 38 Закона об иммиграции
- ERC. Новая структура тарифа для домов с биллинга сентября 2026 (пресс-релиз 13.08.2026)
- ERC. Ft на сентябрь-декабрь 2026: 16,23 сатанга за кВт·ч
Нашли ошибку или устаревший факт? Сообщите редакции, исправим и обновим дату проверки.